【ソロバンで勝つ】現況実利15%を絶対防衛線とするボロ区分投資の鬼指値戦略

どーも、ちょりんだです。

私は資産拡大の主軸をインデックス投資に置いている。基本はS&P500に、サテライトとしてFANG+やZテック20のような尖った投資信託も買っている。

さらに、高収入を活かして好立地の不動産も保有している。稼働中の不動産は、確定申告による税還付を狙った手堅いコア資産だ。

不動産が好きなのは、実物資産で、仕様や税制を工夫できるからだ。時間があればDIYもやってみたい。

50歳のFIREに向けて、キャッシュフローを稼ぐ「高利回りサテライト」として、一つの副業を考えている。それが「ボロ区分投資」だ。

ボロ戸建は労働時間を使って利益を最大化する手法だが、今は参入者が多くてレッドオーシャン。そこで、ライバルが敬遠する築古区分（ボロ区分）に目をつけた。感情を排した鬼指値でこじ開けて、小さな利益を確保しながら拡大していきたい。

1. 狙いは実質利回り15%

不動産の募集サイトに出ている「表面利回り」は、家賃を年間換算しただけのハリボテの数字だ。管理費、修繕積立金、固定資産税、初期諸経費、取得税は全部入っていない。

本当の実質利回りは、こう計算する。

実質利回り(%) = (年間想定家賃 − 年間固定費) ÷ (指値価格 + 初期諸経費) × 100

この数式で投資家が変えられるのは、購入価格だけ。だから指値が勝敗を決める。

もちろん、退去や空室のリスクはある。しかし、それを買う前から過剰に織り込むと指値が甘くなり、結局凡庸な物件しか買えなくなる。

方針はシンプル。

「入り口の実利15%を死守し、リスクが実際に発生したらキャッシュで処理する」。

これが最低ライン。

不動産は1件1件の価格がバラバラ。同じエリアでも、売主の値付け根拠は不透明。

動かせるのは「いくらで買うか」だけ。指値を下げることで、実利を15%以上に引き上げる。それを同時に何件も出せば、いずれかが通る確率は上がる。

赤字化しないために、以下の3つを決める。

15%未満では、退去1回で数年分の利益が消える。15%は予期せぬトラブル1回分を吸収できる最低限の余裕。

ボロ区分は賃貸需要（客付けの強さ）が命。駅から10分を超えると空室が長引き、再販も厳しくなる。

決済後はすぐに日本政策金融公庫に持ち込み、リファイナンスで元本現金を回収する。回収した現金を次の物件の頭金に回すことで、自前資金の拘束期間を短くし、回転率を上げたい。

物件は感情を挟まずに、以下の4パターンに分けて検討する。

エース物件 / 即撃ち
駅近・利回り・間取りの三拍子が揃っている。築年数が古かろうが自主管理だろうが、実利マージンが防衛線を超えていれば問題ない。最優先で買う。

プラチナ物件 / 本命リファイナンス枠
新耐震・全部委託で安心だが、固定費が重い。実利15%が出るデッドラインを逆算して指値。通れば公庫リファイナンスの本命。

ギャンブル物件 / 並行爆撃枠
立地はいいが固定費が重い。実利15%に届かせるには、募集価格から大幅な値引き（鬼指値）が必要。仲介に嫌がられる確率は低いが、通ればデカい。感情に流されず、数値の通りに指値を出す。

ストーキング物件 / 待ち作戦
リフォーム済みや空室で、一見すると条件が良い物件。しかし掲載初期は売主が強気。空室期間が長引き、毎月の固定費負担に耐えかねて「掲載3ヶ月目」あたりに値下げしやすくなる。タイミングを見計らって指値を叩き込む。

指値が全部蹴られても、ペーパーアセットとキャッシュがあるので、生活や資産形成への影響はない。これまでの積み上げがあるから、怖がらずに指値を出し続けられる。

仲介の「この価格では通りません」「他に検討者がいます」などの営業トークは無視する。

判断基準は、あらかじめ決めた「実利15%」の数式だけ。

通ればリファイナンスで資金を回収して次へ。

通らなければ次の物件へ。感情を入れず、ソロバンを見て淡々と指値を続ける。

これが、歪んだ不動産市況で勝ち続けるやり方だと信じて進めてみたい。